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恋爱期间买房 分手时如何处理房子所有权?

发布日期:2020/4/22 9:16:11       点击:85
核心提示:恋爱期间男女双方以结婚为目的出资购买住房,分手后双方对如何分割相持不下,法院应根据双方的出资比例和贡献大小进行公平合理分配。 【案情】 原告(被上诉人):江某。 被告(上诉人):廖某某。 江某、廖某某曾系男女朋友关系。2006年11月12日,江某与案外人林某某签订《房产转让协议》,约定林某某将其订购的位于厦门市“某大厦”7跃8层F单元的房屋以1165900元的价格转让给江某,林某某、陈某某夫妻俩累计收到购房款382756元,收条载明付款人为江某。2006年11月25日,江某、廖某某共同与开发商签订了《商品房买卖合同》,购买讼争房屋,面积130.54平方米,购房总价款979049.99元。同日,江某交付开发商购房款99049.99元,开发商开具了购买人为江某、廖某某,金额为299049.99元的《厦门市不动产转让(销售)专用票据》。2007年3月29日,江某、廖某某与银行、开发商签订一份《个人住房组合借款(担保)合同》,江某、廖某某共同向银行借款680000元,用于购买讼争房屋,借款期限为20年,按月还款,江某、廖某某以所购房屋为其借款设定抵押担保并办理了房屋抵押登记手续。2007年4月12日,银行依约向江某、廖某某发放贷款680000元。自2007年5月13日起,每月从江某的银行卡中偿还按揭款。 2009年10月,江某起诉廖某某,请求确认讼争房屋90%份额归江某所有并依法分割。在该案庭审中,江某确认廖某某支付80000元。后江某撤回起诉,法院予以准许。 2010年8月2日,廖某某起诉江某、开发商、按揭贷款银行、请求协助办理讼争房屋的产权登记。一审法院认定江某、廖某某系讼争房屋的共同所有权人,判决支持了廖某某的诉讼请求。江某上诉,因未在法定期限内预交二审案件受理费,二审法院依法裁定按自动撤回上诉处理。 2010年11月4日,廖某某又起诉江某,请求判令江某停止对讼争房屋装修,恢复原状。法院判决驳回廖某某的诉讼请求。讼争房屋现由江某及家人居住。 江某、廖某某确认双方是以结婚为目的购买讼争房屋。 廖某某主张其分别于2006年11月11日取现40000元、2006年11月18日取现40000元、2006年11月16日取现27000元、2006年12月15日取现16000元;2006年11月19日建行存款凭条,载明廖某某存入江某建行卡50000元;于2006年11月11日取现9000元,于2006年12月12日取现4000元,于2007年1月11日取现18000元,上述取款分别用于支付购房款或偿还江某向其兄江涛所借“购房款”。 讼争房屋的按揭贷款均由江某偿还,至2012年5月13日商业贷款剩余208833.13元,公积金贷款剩余250007.32元。 诉讼中,法院根据江某申请,依法委托评估公司对讼争房屋的价值进行评估。厦门同建土地房地产评估咨询有限公司接受委托并于2012年9月5日作出房地产估价报告,估价结果为:估价对象单价22251元/平方米,总价值为290.46万元(不含装修价值)。廖某某在购房中出资总额为469525元,占实际总购房款1161805.99元的40.41%,江某所占份额为59.59%。江某以其为该房屋的实际购买人,该房屋的资金始终均由其一人承担,廖某某没有付款,现该房屋由其单独出资装修并入住。请求:确认该房屋为双方按份共有,按照出资额确认江某享有相应的产权份额;并依法进行分割,将该房产判归江某所有,由江某按房产原购价值及廖某某所占份额支付对价。 【审判】 厦门市思明区人民法院经审理认为:根据《商品房买卖合同》、付款票据及借款合同,结合江某、廖某某系为结婚而购买讼争房屋的事实,应认定讼争房屋为双方共同共有。民法通则若干问题的司法解释第90条的规定,在共同共有关系终止时,对共有财产的分割,有协议的,按协议处理;没有协议的,应当根据等分原则处理,并且考虑共有人对共有财产的贡献大小,适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况。鉴于江某、廖某某的共有基础已经丧失,对讼争房屋的分割无法达成协议,应按此规定处理。讼争房屋出资分为两部分,即首期购房款481805.99元(包括支付给林某某382756元及向开发商支付的99049.99元)和按揭款680000元。上述付款中,结合收条内容,可以认定382756元的付款人系江某(包括江某自认廖某某支付的80000元)。开发商开具的购买人为江某、廖某某,支付给开发商的99049.99元为双方共同付款。银行按揭贷款为双方共同出资。认定廖某某的出资为469525元(80000元+49525元+340000元),占实际总购房款1161805.99元(382756元+99049.99元+680000元)的40.41%,江某所占份额为59.59%。鉴于讼争房屋现已由江某及家人居住使用,故讼争房产归江某所有为宜。根据评估结论,讼争房屋总价值为290.46万元,故江某应支付对价1173748.86元给廖某某。判决:一、址于厦门市浮屿小区一期3号楼协成通商大厦7跃8层F单元的房产归原告江某所有;二、原告江某于本判决生效之日起十日内,支付被告廖某某讼争房产所占份额的对价1173748.86元;三、驳回原告江某的其他诉讼请求。 一审宣判后,江某、廖某某分别提起上诉。二审诉讼中,江某申请撤回上诉,厦门市中级人民法院依法裁定准许江某撤回上诉(民事裁定书已另行制作)。廖某某的上诉理由为讼争房屋为共同共有,双方均需要住房,应由双方对讼争房产拍卖、变卖取得的价款予以分割,以切实保障各自的合法权益。厦门市中级人民法院经审理,判决驳回上诉,维持原判。 【评析】 本案是男女恋爱交往中共同购房分手后引发的纠纷。双方当事人都要求享有房屋所有权,并为此打了六场官司。随着房价不断飙升,恋爱不成,如何分割房产是本案的关键。 一、关于共有的认定 我国《物权法》第103条规定:“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有,或者约定不明确的,除共有人具有家庭关系等外,视为按份共有。”本案讼争房屋已经生效判决认定江某、廖某某系共同所有权人,虽然江某与廖某某没有协议过房屋共有情况,江某在廖某某起诉要求协助办理讼争房屋的产权登记时,对一审判决认定双方系共同所有权人提起上诉,但因没有预交上诉费被二审法院按自动撤回上诉处理,且江某之后亦未对共有的情况提出异议,因此,生效判决的认定可视为双方对房屋享有共有权,认定讼争房屋为江某与廖某某共有。 二、关于共有房屋分割的法律依据及事实依据 《物权法》第99条规定:“……;没有约定或者约定不明确的,按份共有人可以随时请求分割,共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。……”,最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)第90条规定:“在共同共有关系终止时,对共有财产分割,有协议的,按协议处理;没有协议的,应当根据等分原则处理,并且考虑共有人对共有财产的贡献大小,适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况。……”本案中,江某与廖某某对讼争房屋的共有基础是恋爱关系,现两人恋爱关系已经终止,原有的共有基础已经丧失,江某有权主张对讼争房屋进行分割。由于双方在终止共有关系时对讼争房屋的分割并未达成协议,且诉讼中双方均要求享有讼争房屋,仍未对如何分割达成协议,一、二审法院根据双方的出资额来确定所占份额,认定江某所占份额59.59%,廖某某所占份额40.41%,并综合考虑到江某在出资购买房屋时贡献较大,且已装修入住使用,兼顾江某还在负担因购买讼争房屋所欠银行贷款的还款义务,将本案讼争房屋判归江某所有,由江某按讼争房屋现值支付对价给廖某某。 三、关于共有房屋项下债务的承担 至于本案讼争房产项下的贷款应认定是该不动产产生的债务,双方对债务未作约定,应按上述双方共有所占份额比例承担债务。江某归还了全部贷款,其偿还的债务超过自己应当承担份额。在此情形下,江某可就超出部分向廖某某追偿,要求廖某某归还相应份额的债务。但在案件审理过程中江某未提出诉求,也未提出以廖某某应还份额债务抵扣相应房屋折价款的诉求,故法院在本案中未对讼争房产产生的债务进行处理,双方可另行协商解决。 结语:恋爱期间购置新房,分手时又不得不对所购房屋予以分割,实际生活中,像本案情况会越来越多。由于恋爱期间男女双方关系融洽,碍于情面,一般未留存房屋共有的证据,所以这类纠纷产生后普遍存在举证难的现象。因此,法官建言:在恋爱期间双方置办价值较大的动产或者不动产,一般最好形成书面的协议,对双方的份额做出明确约定。如果由于各种原因不能形成书面协议,一般最好能保留证明自己出资等的有效证据,以便在发生纠纷时,证明自己对共有财产的贡献,从而维护自己的合法权益。 感谢您对无锡离婚律师网的关注,具体可电话咨询俞佳华律师:15961727560
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